Cuando se habla de la disolución de un condominio, a la mayoría de las personas les viene a la mente una fea situación harto complicada, llena de requisitos, formalidades, burocracia y… claro…muchos, muchos papeles.
Casi nunca dejan de asomarse a la imaginación, además, imágenes de enfrentamientos y enredadísimos conflictos.
Sin embargo, la extinción de condominio no siempre se produce con carácter litigioso, y tampoco es el más enmarañado de los trámites, ni mucho menos.
Acompáñanos para que aprendas todo sobre la extinción de condominio en 2024, lo que se necesita, las distintas modalidades, y los beneficios que trae consigo.
Definición de Condominio
Un condominio es el concepto en que dos o más personas comparten el dominio sobre un bien inmueble. Es la pertenencia de un bien en copropiedad a favor de un colectivo de personas.
No se debe confundir con el otro uso que se le da al término “condominio”: Hace referencia a un conjunto de espacios habitacionales, tales como apartamentos o casas, agrupados dentro de un mismo predio.
Sin embargo, en este artículo nos referiremos al condominio como derecho o dominio compartido y su disolución.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio es el acto mediante el cual deja de existir la copropiedad, de modo que cada uno de los participantes (llamados condóminos), se convierte en dueño de la porción que le corresponde, de manera independiente. A través de la extinción de condominio lo que primero son cuotas de participación se convierten en una propiedad en sí mismas.
¿Qué significa Disolver un Condominio?
Disolver un condominio significa que cada copropietario se alza con el dominio individual sobre el porcentaje del bien a que tiene derecho, y cesa la circunstancia de dominio compartido.
Una distinción importante: A veces la disolución del condominio implica la división o fraccionamiento físico del bien.
Pongamos un ejemplo: Una casa que es propiedad de dos hermanos que la recibieron en herencia. La casa puede dividirse, dotando a cada parte con las condiciones de habitabilidad requeridas, y listo, se constituyen dos viviendas independientes, una para cada hermano, y queda disuelto el condominio.
Pero no siempre es así, pues hay ocasiones en que el bien poseído en condominio es indivisible (un piso, por ejemplo). En este caso la disolución se materializa mediante la compensación económica, una de las partes se queda como único propietario del bien, y la otra parte recibe una compensación monetaria.
La disolución de condominio por compensación económica puede usarse aun cuando el bien fuera divisible. En el caso de un divorcio, por ejemplo, la mujer con los hijos se queda con la vivienda entera, no se divide.
¿En qué casos se suele solicitar la extinción de condominio?
Las situaciones en que se suele solicitar la extinción de condominio son las siguientes:
- Cuando uno o más condóminos no desea continuar compartiendo el dominio: El ejemplo más común de esta modalidad es la copropiedad que surge a partir de la herencia. Normalmente sucede entre hermanos, o entre viuda (o) y sus hijos e hijastros.
- Cuando existen conflictos entre los condóminos: El ejemplo más común es el divorcio. Cuando una pareja, que había adquirido un bien en común, se separa, cesa la convivencia, y difícilmente puedan continuar sosteniendo la copropiedad. Este es el ejemplo clásico de extinción de condominio litigiosa.
Beneficios de realizar una extinción de condominio
No hay que ver la extinción de condominio como algo negativo. Al contrario, cuando llega la hora de que cada quien vaya por su lado, este es el trámite que facilitará todo. Son varios los beneficios de realizar una extinción de condominio:
- Proporciona la vía para que se extingan lazos que ya no son deseados.
- Los copropietarios adquieren libertad para tomar decisiones respecto a su patrimonio, sin depender de ninguna otra persona.
- Es una forma de adquirir una propiedad individual sin pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
- No se paga el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía)
Pasos para realizar una extinción de condominio
La exitosa disolución de un condominio pasa por una serie de pasos: Definir los términos del acuerdo entre las partes, valoración o tasación del inmueble, liquidación de las cargas, otorgamiento de la escritura pública, e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Acuerdo entre las partes
Los copropietarios deben llegar a un acuerdo sobre la división de la propiedad. La división puede consistir en una partición física, como el ejemplo que pusimos antes de una casa que se convierte en dos casas. En este caso, las partes deberán definir qué modificaciones introducir para conseguir dos espacios habitacionales adecuados, y con cuál porción se quedará cada uno.
Cuando se trata de un inmueble indivisible físicamente, lo que se particiona es la propiedad, o sea se separan las cuotas de participación que le corresponde a cada uno. Esto también requiere de acuerdos, pues habrá que recurrir a la compensación económica.
- Valoración del inmueble: Es recomendable realizar una tasación para determinar el valor real del bien. Esto facilita mucho la disolución de condominio, y sobre todo la toma de los acuerdos y el establecimiento de compensaciones económicas. Además garantiza que no haya reclamaciones futuras por haberse incurrido en una distribución injusta. La tasación o avalúo es importante también porque es la base para la formación de los costos de escrituración.
- Liquidación de cargas o hipotecas: Si el inmueble está hipotecado, se debe acordar la forma de liquidar la deuda. Pueden asumirla a partes iguales, o ser incorporada en la compensación. Por ejemplo, la parte que asume el pago de la hipoteca, o la mayor parte del mismo, se queda con mayor volumen de cuotas de participación.
- Escritura pública: La extinción del condominio debe formalizarse mediante escritura pública ante notario. Al contenerse la extinción en un instrumento público adquiere la fuerza de acto jurídico consumado. Esta escritura constituye el título de dominio para el nuevo propietario del bien.
- Registro en el Registro de la Propiedad: La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Los Registros garantizan la publicidad de los actos juridicos, por tanto el asiento registral viene a completar la verificación de la transacción.
¿Es necesario pagar impuestos por la extinción de un condominio?
La extinción de condominio conlleva el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. También es posible que se genere la obligación de pago por concepto de transferencia de la propiedad, cuando uno de los condóminos se queda con la propiedad para sí en solitario, y el otro sale del todo de la propiedad. Sobre el nuevo propietario recaerán, en lo adelante, los impuestos sobre la renta que se deriven de la tenencia de esta propiedad.
¿Qué sucede si no hay acuerdo entre los copropietarios?
Cuando no hay acuerdo entre los copropietarios hay que recurrir a la vía judicial para que sea el juzgado el que decida cómo liquidar el condominio.
Estos casos se ven mucho entre parejas divorciadas, cuando una de las partes, usualmente la mujer, alega ser la más calificada para quedarse con el inmueble, sobre todo cuando hay hijos, y la otra parte no concuerda.
También se ven muchos litigios de este tipo cuando la extinción implica la división física del bien y las partes no se ponen de acuerdo en la forma en que se llevará a efecto la división.
¿Necesito un abogado para realizar una extinción de condominio?
En los casos en que no hay acuerdo entre las partes, sí es necesario los servicios de un abogado, puesto que el caso se resuelve en el juzgado. Se tiene que realizar un proceso judicial de extinción de condominio o división de cosa común, para lo cual se requiere de representación letrada.
Conclusiones
Si eres poseedor de un bien en copropiedad, y ese estatus no te hace demasiado feliz, la extinción de condominio puede ser tu mejor amiga. Es el procedimiento que te dará la posibilidad de disponer libremente de tu patrimonio y romper la dependencia con respecto a otras personas. No es en extremo complicado realizarlo, si tu y tus condóminos están de acuerdo respecto a los términos de la disolución. En caso de que no haber acuerdo, no te atormentes: Busca un buen abogado y listo.