Cuando se trata de bienes raíces, uno de los conceptos que más escucharás es el de “plusvalía”. Siempre que hables con un asesor inmobiliario, mencionará la plusvalía como algo positivo.
Sin embargo, también escucharás este término para hacer alusión a un pago que hay que realizar cuando se adquiere un inmueble.
Si quieres vender una de casa o promoviendo terrenos en venta, este es el momento ideal para que conozcas qué es la plusvalía.
¿Qué es la Plusvalía Inmobiliaria?
La plusvalía es el incremento del valor de un bien inmueble con el paso del tiempo, gracias a la incidencia de ciertos factores.
Los elementos que influyen en el incremento del valor de los inmuebles son:
- Infraestructura y servicios (redes, viales y otros espacios públicos, recolección y disposición de residuales, instituciones educativas y de salud, transporte, etc)
- Actividad económica de la zona
- Nivel de seguridad
- Acabados, mantenimiento estructural, funcionalidad desde el punto de vista arquitectónico.
¿La plusvalía genera la obligación de hacer algún pago?
El incremento del valor de los inmuebles es el hecho imponible para un tributo denominado Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Este impuesto se conoce también como impuesto o arbitrio de plusvalía. Como impuesto al fin y al cabo, sí genera la obligación de pagarlo.
¿Cómo se calcula?
Hay dos formas de calcular cuánto se paga de plusvalía:
- Procedimiento Real: Consiste en hallar la diferencia entre el precio de venta del inmueble y el pagado cuando se adquirió, y multiplicarla por el porcentaje del Valor Catastral del terreno.
- Procedimiento Objetivo: Consiste en hallar la diferencia entre el Valor Catastral en el año de la venta y en el año de la compra.
El contribuyente puede elegir la aplicación del método que le resulte más beneficioso.
La base imponible del IIVTNU se obtiene multiplicando el Valor Catastral vigente al momento del devengo por el coeficiente aprobado por Ayuntamiento, según los años transcurridos entre la adquisición y la venta. La determinación de este coeficiente está sujeta a límites máximos, que se muestran a continuación:
AÑOS | COEFICIENTE |
Menos de 1 año | 0,14 |
1 | 0,13 |
2 | 0,15 |
3 | 0,16 |
4 | 0,17 |
5 | 0,17 |
6 | 0,16 |
7 | 0,12 |
8 | 0,10 |
9 | 0,09 |
10 | 0,08 |
11 | 0,08 |
12 | 0,08 |
13 | 0,08 |
14 | 0,10 |
15 | 0,12 |
16 | 0,16 |
17 | 0,20 |
18 | 0,26 |
19 | 0,36 |
20 o más años | 0,45 |
Un piso de más de 20 años genera la mayor base imponible para el IIVTNU
Ejemplo de cálculo de plusvalía en Barcelona
Ejemplo: Vivienda con un valor catastral de 190,000 euros, adquirida hace 3 años
Usando el Método Objetivo:
- Base imponible: 190,000 x 0,16 = 30,400 euros
- Tipo Impositivo: 30 %
- Cuota Tributaria: 30,400 x 0.30 = 9,120 euros
Usando el Método Real:
- Precio de compra hace 3 años: 210,000 euros
- Precio de venta: 240,000 euros
- Ganancia: 30,000 euros
- Valor catastral: 50%
- Base Imponible: 30,000 x 0,50 = 15,000
- Cuota Tributaria: 15,000 x 30 % = 4,500 euros
En este ejemplo, el contribuyente eligirá aplicar el Método Real, porque arroja un monto menor a pagar.
Ejemplo de cálculo de plusvalía en Madrid
Usando el Método Objetivo:
- Base imponible: 190,000 x 0,16 = 30,400 euros
- Tipo Impositivo: 29 %
- Cuota Tributaria: 30,400 x 0.29 = 8,816 euros
Usando el Método Real:
- Precio de compra hace 3 años: 210,000 euros
- Precio de venta: 240,000 euros
- Ganancia: 30,000 euros
- Valor catastral: 60%
- Base Imponible: 30,000 x 0,50 = 18,000
- Cuota Tributaria: 15,000 x 29 % = 5,220 euros
¿Cuándo se paga?
El impuesto de plusvalía municipal se paga cuando el inmueble es transmitido, tanto por actos inter vivos como por transmisión mortis causa (por vía de la herencia). Sin embargo, se puede eximir el pago cuando se demuestra que entre la adquisición y la transmisión no se produjo incremento del valor del inmueble.
El plazo para efectuar el pago es de 30 días contados a partir de la fecha de la transmisión.
¿Cómo puedes realizar el trámite?
Para la realización del trámite es necesario acudir a las oficinas de Atención al Ciudadano del Ayuntamiento de la localidad donde está ubicado el inmueble, en las Oficinas de Registro de la Administración General del Estado en las Comunidades Autónomas o las administraciones locales.
Documentación requerida:
- Documentos de la transmisión y de la adquisición del inmueble.
- Completar el Formato de la Ordenanza Fiscal.
Espero que este artículo te haya sido útil, y puedas prepararte para el pago del impuesto por plusvalía cuando efectúes tus ventas.