Hasta la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, los bancos no asumían los gastos relacionados con la constitución de una hipoteca. Los consumidores debían hacerse cargo de absolutamente todos los costos de la tramitación.
A partir de 2019, gracias a que el Tribunal Supremo declaró como abusiva la cláusula que obligaba a que el consumidor pagase todo, los gastos de hipoteca quedan compartidos entre ambas partes, el consumidor y el banco respectivo.
Sin embargo, fueron muchos los años en que el peso completo recayó sobre los usuarios. Puede ser que tu te encuentres en esa disyuntiva, si tu hipoteca es anterior a 2019.
Así que es posible que te preguntes: ¿Puedo reclamar los gastos de mi hipoteca de hace 20 años?
La clave aquí no es la antigüedad de la hipoteca, sino el hecho de que haya sido firmada antes del 16 de Junio de 2019.
Los gastos de hipoteca
La constitución de una hipoteca genera ciertos gastos que responden a los costos de los servicios de las instituciones intervinientes.
Cuando decimos gastos de hipoteca nos referimos a:
- La factura del notario.
- El costo de las copias de la escritura.
- La factura de la gestoría que realiza los trámites.
- El costo de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- El costo de la tasación o avalúo del inmueble.
En tiempos anteriores a 2019, los consumidores corrían con todos los gastos. Después de la Sentencia del Tribunal Supremo que declaró abusiva esta cláusula, se consideran pagos indebidos todos los que entren en el 50 % del total de los gastos de hipoteca, monto que oscila entre 1500 y 3000 euros.
¿Qué gastos de la hipoteca puedes reclamar?
Los gastos de hipoteca que se consideran indebidos, y que se pueden reclamar, son los que quedaron a cargo de los bancos a tenor de la nueva Ley Hipotecaria. Estos son:
- Facturas de notaría.
- Facturas de gestoría.
- Costo de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Pasos para reclamar los gastos de tu hipoteca
Si tienes una hipoteca firmada antes del 16 de Junio de 2019, puedes reclamar la devolución de la cantidad correspondiente a pagos indebidos o abusivos, que se indican en el acápite anterior.
Para ello, sigue los siguientes pasos:
- Recopilar facturas y otros documentos
- Preparar la reclamación
- Presentar la solicitud en el servicio de reclamaciones de la entidad bancaria
- En caso de negarse la devolución, presentar reclamación ante el Banco de España.
- Si se vuelve a denegar, contratar representación letrada para acudir a la vía judicial.
Recopilar facturas y otros documentos
Aquí no estamos hablando de una reclamación de poca monta. Además de tratarse de dinero, el sujeto demandado es un banco, que suelen ser entidades fuertes, bien estructuradas y mejor asesoradas. Por lo tanto, debes acompañar tu solicitud con todo el material probatorio que puedas:
- Escritura
- Facturas de notaría, gestoría, tasación, inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Justificante de pago de la comisión de apertura de hipoteca.
- Copia de tu identificación (DNI/NIE).
Este paso puede que te de algo de trabajo, máxime si se trata de una hipoteca de más de 20 años, pues ha transcurrido bastante tiempo ya desde su constitución y de la realización de los pagos que hoy pretendes reclamar.
Preparar la reclamación
Una reclamación cuidadosamente redactada tiene siempre mejores perspectivas de ganar. Procura ser directo al formular la petición, recuerda que no estás pidiendo un favor, sino reclamando un derecho que la ley te ha dado. Ten en cuenta que la congruencia y la claridad son dos cualidades imprescindibles en cualquier reclamación.
Presentar la solicitud en el servicio de reclamaciones de la entidad bancaria.
La primera instancia a la que vas a dirigir tu solicitud es al banco mismo que te concedió el crédito. El banco tiene un departamento exclusivamente para atender reclamaciones, en él deposita tu petición. Es aquí donde comienza la vía extrajudicial o administrativa.
Presentar reclamación ante el Banco de España.
En el plazo de un mes tu banco tiene que responder a tu reclamación. Si es positiva la contestación, felicidades, recibirás la devolución de tu dinero. Si es negativa, acude al Banco de España y presenta una queja contra tu banco.
Acudir a la vía judicial
En caso de que el Banco de España también te de respuesta negativa, queda agotada la vía extrajudicial o administrativa, y puedes acudir a la vía judicial. Es tu derecho presentar una demanda contra tu banco ante el juzgado de primera instancia correspondiente.
Una cosa debes tener en cuenta: Si ganas, te devolverán tu dinero, pero si pierdes tendrás que asumir, además, los costes procesales.
Conclusiones
La respuesta a si se puede reclamar los gastos de una hipoteca de hace 20 años es SÍ.
La antigüedad de la hipoteca no incide en esto, sino que está permitido por tratarse de una hipoteca firmada antes de la nueva Ley Hipotecaria.
Tienes derecho a la devolución del 50 % de los gastos que tuviste cuando se constituyó la hipoteca. Debes presentar la reclamación ante el propio banco que te concedió el crédito.
En caso de fracaso, tienes dos oportunidades más para lograrlo: Ante el Banco de España, y por la vía judicial. ¡Adelante!
Qué pasa si me banco no tiene una copia de mi hipoteca en sus archivos?